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Prix de l’immobilier dans les communes littorales métropolitaines : le cas des appartements anciens

Tableau récapitulatif


Tableau 1 : prix moyen de vente au m² des appartements anciens dans les communes littorales, par catégories de prix
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.

Analyse générale des prix des appartements anciens sur le littoral


D’après la figure 1 et le tableau 1, le prix de vente au m² des appartements anciens dans les communes littorales étudiées est généralement élevé à très élevé. Dans près des ¾ des communes suivies, il est supérieur à la moyenne métropolitaine, hors région parisienne et Corse.

Par ailleurs, on constate une grande variabilité des prix de vente au m². Ils sont compris entre 778 € à Morlaix et 5 669 € à Saint-Tropez, soit 7,3 fois plus.

En analysant la moyenne du prix de vente dans les 24 départements littoraux concernés par la base de données immobilière, on constate un resserrement des valeurs autour de la moyenne métropolitaine. Dans 17 départements, le prix moyen de vente est égal à la moyenne métropolitaine à  15%.

On a donc souvent une forte spécificité des communes littorales suivies par rapport aux moyennes départementales : le coût de l’immobilier y est plus élevé.

Figure 1 : répartition statistique des prix de vente au m² des appartements anciens dans les communes et départements littoraux
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.

Analyse géographique du prix de l’immobilier sur le littoral


Sur les côtes de la Manche et de la mer du Nord

Le prix de vente au m² des appartements anciens varie de 768 € à Morlaix à 3 647 € au Touquet-Paris-Plage, sur la Côte d’Opale.

Les prix de vente sur les côtes de la Manche et de la mer du Nord sont parmi les plus bas des trois façades maritimes. Une commune suivie sur deux a des prix de vente au m² inférieurs à la moyenne métropolitaine, hors Île de France (environ 2 000 €/m²).

Les plus fortes valeurs sont localisées dans des stations balnéaires historiques comme Neufchatel-Hardelot, le Touquet, Deauville ou encore Dinard. Les plus faibles valeurs sont localisées dans des secteurs moins touristiques : villes industrialo-portuaires du Nord, du Havre, de Cherbourg ou de Brest et littoral agricole de la Côte d’Albâtre.

Carte 1 : prix des appartements sur le littoral de la Manche et de la mer du Nord
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.

Sur les côtes de la façade atlantique

Les prix de vente au m² des appartements anciens varient entre 1 154 € à Lanester (banlieue de Lorient) à près de 4 000 € à la Baule. Les prix sont inférieurs à la moyenne métropolitaine hors Île de France pour seulement 6 communes sur les 38 suivies sur cette façade. Les prix les plus élevés sont constatés dans les secteurs touristiques du Morbihan (de la Presqu’île de Quiberon au Golfe du Morbihan), sur le littoral de la Baule et de Pornichet, sur le Bassin d’Arcachon et sur le littoral sud aquitain, d’Hossegor à Hendaye.

Carte 2 : prix des appartements sur le littoral de l'Atlantique
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.

Sur la côte méditerranéenne, à l’ouest du Var

Comme le montre la figure ci-contre, les prix varient entre 1 554 € à Miramas, sur l’étang de Berre et 4 300 € à Sausset les Pins sur la Côte bleue.

On distingue assez nettement 4 secteurs ayant des prix assez homogènes :
- de la frontière espagnole à Balaruc : les prix sont moyens à assez élevés dans les communes les plus touristiques comme Saint Cyprien ou Agde.
- A l’est de la Camargue, de Palavas au Grau du Roi : les prix sont très élevés (environ 3 000 € le m²) du fait de la forte pression touristique mais aussi très certainement de la proximité de Montpellier.
- Sur le secteur industriel de l’étang de Berre, les prix sont plus faibles. Ils varient entre 1 500 et 2 000 €.
- Sur les littoraux touristiques et attrayants de la côte bleue et des calanques, les prix sont très élevés. Ils sont compris entre 3 136 € le m² à la Ciotat et 4 302 € à Sausset les Pins.

Carte 3 : prix des appartements sur le littoral méditerranéen, à l'ouest du Var
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.

Sur la côte méditerranéenne est

Les prix de vente au m² des appartements anciens sont élevés à très élevés dans la majorité des communes littorales prises en compte. Ils sont supérieurs à la moyenne métropolitaine hors Île de France dans les 36 communes suivies et supérieurs à 3 500 € dans près d’un cas sur deux.

Les prix sont particulièrement élevés à l’ouest du Var, sur le littoral des Maures, dans le Golfe de Saint-Tropez, à Cannes ou encore de Villefranche sur Mer à l’est de Monaco. Le record du littoral étant détenu par Saint Tropez avec un prix de vente moyen au m² d’environ 5 700 €.

Les prix les plus bas sont localisés dans l’agglomération toulonnaise et, dans une moindre mesure, en banlieue niçoise.

Carte 4 : prix des appartements sur le littoral méditerranéen est
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.

Les facteurs explicatifs et les conséquences des prix de l’immobilier sur le littoral


Les paramètres expliquant le prix de l’immobilier
D’après le point précédent, on constate souvent une corrélation entre le prix de l’immobilier et la pression touristique sur le littoral. Ceci est démontré en croisant la typologie d’accueil touristique réalisée par l’Observatoire (voir fiche indicateur correspondante) et les prix de vente des appartements anciens, comme le montre la figure 2.

Figure 2 : capacité d’accueil touristique et prix de vente des appartements anciens

Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. Chaque groupe typologique est constitué de communes littorales ayant des organisations de l’accueil touristique homogènes. Les prix de vente pris en compte pour chaque groupe sont des moyennes arithmétiques des valeurs communales et non des moyennes pondérées en fonction de la taille du marché. Nous ne disposons en effet pas du nombre de ventes opérées par commune.
littorales concentrent à elles seules plus du tiers des résidences secondaires de métropole sur un peu plus de 4% du territoire.

Ce paramètre n’est cependant pas le seul facteur explicatif. Les flux migratoires ainsi que la qualité de vie sont aussi importants à prendre en compte pour expliquer les niveaux de prix. Il est par exemple facile de constater que le prix de l’immobilier des villes industrielles et/ou portuaires, moins recherchées, est très généralement plus bas que le prix dans les communes avoisinantes.

Le littoral comparé à quelques villes françaises
Comme le montre la figure n°4, acheter un appartement ancien sur le littoral revient souvent plus cher que dans de grands centres urbains, en dehors du littoral. Ainsi, la grande majorité des communes suivies sont plus chères que des villes comme Orléans, Angoulême ou Bordeaux.

De tels prix limitent fortement l’accession à la propriété des primo-accédants ou des ménages modestes souvent contraints à vivre dans l’arrière-pays plus accessible.

Figure 3 : prix de vente des appartements anciens dans les communes littorales et dans quelques grandes villes de métropole
Sources : Perval 2006, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral.